Заслуженный строитель россии анвар шамузафаров о программе приватизации жилья

Возврат права после деприватизации

Можно ли повторно приватизировать квартиру? Кто участвует в приватизации жилья после деприватизации? Возможность повторной приватизации может возникнуть у тех лиц, которые вернули собственную квартиру государству, но при определённых условиях.

Речь идет о деприватизации квартиры, то есть признании сделки, заключённой ранее, не действительной и возврата жилья в собственность местных властей.

Процесс расприватизации (деприватизации) может быть проведён на двух основаниях:

Расторжение договора по инициативе собственника. Процедура проводится по заявлению самого участника приватизации квартиры, который посчитал проживание в государственной квартире более выгодным для него, нежели владение собственными квадратными метрами. Граждане часто отказываются от ранее оформленного в собственность жилья из соображений материальной выгоды, по семейным обстоятельствам или из соображений безопасности.
Признание договора не действительным по причине нарушения чьих-либо прав. Инициатором такого процесса могут быть государственные органы и лица, чьи права нарушены в процессе приватизации.

Сколько раз можно приватизировать квартиру? Повторная приватизация квартиры при добровольном расторжении невозможна. Гражданин, вернувший квартиру государству, теряет право на оформления в собственность как этой жилплощади, так и любой другой, полученной впоследствии по договору социального найма. Право на бесплатную приватизацию на таких условиях будет считаться реализованным.

В случае признания договора не действительным возникают совершенно другие последствия. Согласно ст.167 ГК сделка утрачивает свою силу и признаётся несовершённой, поэтому право на бесплатную приватизацию может считаться нереализованным.

Оспариванию подлежит договор перевода в собственность, проведенный с нарушениями законодательства.

Основанием для подачи иска являются следующие факторы:

сделка проведена по доверенности лицом, превысившим полномочия;
на приватизацию жилья несовершеннолетним от 14 до 18 лет не было получено согласие родителей или опекунов;
в момент подписания документа лицо находилось под давлением или в неадекватном состоянии;
последствия заключения были неизвестны гражданину, по причине ввода в заблуждение;
в процессе были нарушены права лиц, имевших право на получение доли.

Срок исковой давности по данному делу составляет три года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении порядка приватизации (ст.196, 200 ГК).

Выгоды приватизации жилья

Частная собственность позволяет человеку чувствовать себя свободным.

Иметь квартиру в своем распоряжении выгодно по следующим соображениям:

Приватизированное жилье составляет значительный для россиянина капитал. Если в государственной квартире могли жить только люди, состоящие в родстве с квартиросъемщиком, то в свое жилье можно зарегистрировать любого человека. Особенное значение такая возможность приобретает в эпоху распространения гражданских браков.
Частную собственность можно продать, подарить, оставить в наследство.
Свободное распоряжение жильем дает гражданам большую мобильность в поиске работы, при смене места жительства.
Вложение средств в недвижимость является выгодной инвестицией.
Люди охотнее вкладывают средства в ремонт собственного жилья – это повышает качество жизни семьи. Вкладывать деньги в государственный фонд жильцу нет смысла.

Закон разрешает сдавать частную собственность в аренду. В крупных городах России это стало хорошей статьей дополнительного дохода граждан.

Причины и источники приватизации в России

Централизованная модель экономики предполагает сосредоточение всех экономических процессов в государственных руках. Такая модель существовала в разных странах. Особенно часто она встречалась в государствах «социалистического лагеря». Со временем стало понятно, что такая модель относится к устаревшим административно-командным системам. Рыночная же, напротив, представляется более гибкой и способной к саморегулированию. Столпы рыночной экономики — частная собственность и свободное предпринимательство.

Причинами приватизации в России стали:

высокие государственные расходы;
неэффективная экономика и коррупция;
очевидная созревшая потребность в институте рыночной экономики;
устранение продуктового, товарного дефицита;
слабый бюджет, нужда в укреплении государственной валюты;
необходимость в развитии малого и среднего бизнеса.

Процесс приватизации проходил через оформление сделки купли-продажи равной финансовым расчетам. Ресурсом могли стать как чистые денежные средства предприятия, так и доли прибыли, фонды, прибыль частных лиц и самого предприятия. Второй источник — это заемные средства, а также деньги от реализации ценных бумаг. Третьим источником становятся личные средства сотрудников, частных лиц.

Чего стоит ваучер сейчас?

Чубайс обещал по две «Волги» за каждый ваучер. И некоторые россияне действительно получили примерно такую сумму – если грамотно вложили свои чеки. Грамотно – в предприятия, которые не разорились в сложные 90-е и существуют до сих пор. Акции «Роснефти», которые можно было купить на ваучер, сейчас стоят примерно 700 тысяч рублей, акции «Газпрома» – примерно миллион рублей. Но стоит понимать, что многие владельцы уже продали эти бумаги раньше (что в случае с «Роснефтью» – не так уж и плохо).

С тех пор выжили и некоторые другие предприятия, но за купленные в 90-е годы акции сейчас можно выручить совсем небольшую сумму денег. Многие предприятия успели разориться – а акционеры получают выплаты самыми последними в очереди (и очередь до них попросту не доходит – имущество предприятия заканчивается).

А может выгоднее было не использовать ваучер тогда, чтобы продать его сейчас? Обменять приватизационный чек на акции можно было до 30 июня 1994 года, то есть, в 2021-м поучаствовать в приватизации уже никак не получится. Но его можно продать.

Цена самой бумаги зависит от того, успели «погасить» чек тогда или нет. «Негашеные» ваучеры стоят чуть дороже, а на гашеных пробиты отверстия, стоят какие-то отметки, или отрезана часть.

Стоят ваучеры по-разному:

в «потертом» состоянии – от 250 рублей;
в идеальном состоянии – 1-2 тысячи рублей;
ваучеры редких серий – стоят в несколько раз дороже обычных в идеальном состоянии;
не выданный ваучер (бланк с контрольным талоном) – стоит до 10 тысяч рублей.

То есть, все зависит от сохранности документа, его серии и номера. Хорошо ценятся непогашенные ваучеры серий «01», бумаги с интересными комбинациями цифр в номере и серии, первые номера серий и т.д.

Кроме того, можно продать купленные на ваучеры акции предприятий, которые уже разорились. В данном случае состояние предприятия не играет никакой роли – ценится сама бумага и ее редкость. Например, акция АООТ «Гермес» номиналом в 10 тысяч рублей 1994 года эмиссии стоит не так дорого – около 140 рублей, но и выпущено таких акций 11 миллионов. Для более редких акций цены будут выше.

Важно также остерегаться подделок – за ваучерами с редкими номерами идет настоящая охота, а подделать документ 90-х годов выпуска при современных технологиях не так уж и сложно

Подготовительный этап

Возможности участия населения

Первый проект перехода к рыночной экономике через массовую приватизацию общенародной социалистической собственности был предложен в рамках программы «500 дней», разработанной в 1990 году группой экономистов под руководством Станислава Шаталина.
Опережающий запуск приватизации для того, чтобы люди могли использовать свои накопления в Государственных трудовых сберегательных кассах для приобретения активов, а не только потребительских товаров, снизил бы давление денежной массы на потребительский рынок и смягчил бы либерализацию цен. Однако это не было сделано, и в результате галопирующей инфляции (168 % в 1991 году, 2608 % в 1992 году) накопления граждан к концу 1992 года, составлявшие к 1990 году треть ВВП СССР, сохранили только 2 % своей покупательной способности. Таким образом, к началу массовой приватизации инвестиционный ресурс, накопленный гражданами за десятилетия напряжённого труда, который они могли бы использовать при приватизации, был полностью ликвидирован. А когда у людей начали появляться новые накопления, сделанные уже в рыночных условиях, приватизация уже закончилась.

Программа «500 дней» и 20 проектов законов к ней были подготовлены, утверждены Верховным Советом РСФСР и представлены на рассмотрение Верховного Совета СССР к 1 сентября 1990 года . На союзном уровне, однако, программа была отклонена. Однако правительство Ельцина-Гайдара, невзирая на то, что ранее российские реформаторы были поборниками «500 дней», положения этой программы в реальной деятельности проигнорировало, запустив либерализацию цен до приватизации.

Законодательство РФ

24 декабря 1991 года, после принятия Закона РСФСР N 443-1 «О собственности в РСФСР», на территории России была узаконена частная собственность. Там же (статья 25) было законодательно закреплено понятие приватизации как передачи государственного или муниципального имущества в частную собственность.

3 июля 1991 года принимается Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР», согласно которому приватизацию государственного имущества организует Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (Госкомимущество России).

25 июня 1990 года Совет Министров СССР принял постановление, в соответствии с которым на базе заводов КамАЗа было создано одно из первых акционерных обществ РСФСР и Советского Союза — АО «КамАЗ». Согласно постановлению, 51 % акций должны были остаться в общесоюзной собственности, остальные предполагалось продать. 5 сентября 1991 года началась продажа акций трудовому коллективу. 10 сентября состоялся конкурс для юридических лиц, в результате которого акционерами КамАЗа стали 230 предприятий и организаций.

В ноябре 1991 года председателем Госкомимущества РСФСР был назначен Анатолий Чубайс.

С ноября 1991 г. начался этап форсированной приватизации. В его основу был положен указ No.341 Президента РФ от 29/12/1991, утвердивший «Основные положения программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год». Указ No.66 от 29/1/1992 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий» определял практический механизм приватизации.

Долгие проводы

Начать наш рассказ нам хотелось бы с небольшого отступления – поговорить вообще о приватизации жилья в России. Закон о приватизации жилищного фонда в России был принят в 1991 году. Окончание приватизации намечалось на 1 января 2007 года. Но при приближении этой даты власти перенесли завершение на 2010 год. А затем отложили еще раз – до 1 марта 2013 года. Сейчас именно этот срок и является официальным дедлайном — хотя нет никакой уверенности, что и его не скорректируют еще раз. Как говорилось в революционно-патриотических стихах советской эпохи, «есть у революции начало, нет у революции конца».

Почему так происходит? Михаил Силайчев, юрист группы компаний «Риелти-Город», напоминает, что, по заявлениям властей, одним из основания для последнего переноса окончания приватизации стала необходимость дать возможность ветеранам, которые получали квартиры к 65-летию Победы, приватизировать их. Объяснение, на взгляд автора, выглядит благородно, но как-то не очень характерно для нашего государства (которое больше озадачено тем, как бы чего содрать со своих подданных, а не дать что-то им). Опять же, эта версия не дает внятных ответов на вопрос, будет ли приватизация продлена еще раз. С одной стороны, никаких заметных юбилеев в 2013 году не предвидится, с другой – подходящий повод всегда можно придумать и «распиарить».

Более прагматичную версию продления сроков приватизации выдвигает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, это связано с предстоящим повышением налога на имущество, о котором говорят уже несколько лет. «Возможно, власти ждут, когда количество квартир в собственности достигнет определенной планки», — говорит эксперт.

В общем, прогнозы, как всегда в нашей стране, – дело безнадежное. «Впереди работа новой Госдумы и выборы президента России, — поделился с нами видением ситуации Евгений Дедов, менеджер отдела вторичного жилья корпорации «БЕСТ-Недвижимость». – Вопрос решится в пользу того лоббиста, который продавит либо бесплатную приватизацию далее, либо введение некоей госпошлины. Не думаем, что она будет не по карману будущим собственникам муниципального жилья».

Сделаем сами?

В свете сказанного выше, вряд ли стоит удивляться рекомендациям, полученным нами от специалистов рынка: не обращаться к ним за помощью при приватизации. Такой совет дорогого стоит: клиенты приносят риелторам доход, так что совет делать все самостоятельно можно расценить как показатель небывалой честности.

«Обычная приватизация не является очень сложной и по силам любому гражданину», — говорит Михаил Силайчев («Риелти-Город»). Он добавляет, что помощь специалиста может жителям понадобиться только в нестандартных ситуациях: при попытке оформить собственность на служебные жилые помещения или комнаты в общежитиях. Обычно в их приватизации отказывают, но иногда добиться все-таки можно – в судебном порядке, и тут без помощи специалиста практически не обойтись. Также посторонняя помощь потребуется, если в квартире сделана незаконная перепланировка, имеется какой-то конфликт между проживающими и т.п.

Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость», называет еще один резон – срочность. «При обращении в службу «одного окна» процесс может занять от четырех месяцев и более, — говорит эксперт. – При обращении к риелторам все пройдет гораздо быстрее – от двух недель до полутора месяцев. Но за сервис, конечно, придется заплатить».

Еще, обратили наше внимание специалисты, системы «одного окна» нет в Подмосковье – там документы нужно собирать самостоятельно, и в этих условиях помощь риелтора может оказаться необходимой

Чековые фонды и мошенничество

Ещё один автор автор приватизации — Егор Гайдар, в 1992 году занимавший пост главы правительства. В своих мемуарах он писал, что он и его команда (за молодой возраст их называли младореформаторами) понимали: если раздать людям неведомые бумажки с неслыханным названием, в стране не появится новый класс собственников. Нужно было дать людям простой и понятный механизм, который помог бы им использовать ваучеры с пользой для себя.

Таким механизмом должны были стать чековые инвестиционные фонды (ЧИФ). Они строились примерно по такому же принципу, что и обычные инвестиционные фонды (например, ПИФы). ЧИФы выпускали свои акции, которые можно было купить за ваучеры.

Идея была в том, что профессионалы из ЧИФов примут более адекватное решение, куда инвестировать приватизационные чеки.

ЧИФ мог аккумулировать достаточно большой объём чеков для того, чтобы приобрести крупный пакет акций того или иного предприятия. Это давало возможность участвовать в управлении этим предприятием, рассчитывать на какие-то серьезные дивиденды или, по крайней мере, продать крупный пакет выгоднее, чем отдельные акции.

Приватизация земли

До 1990 года СССР имел монополию на всю землю и её недра. Никто не имел права владеть землёй, её недрами, водами и лесом — это было закреплено в статье 11 Конституции СССР.

6 марта 1990 года был принят закон «О собственности в СССР», который вводил многообразие публичных форм собственности на землю. В частности, допускалась общая долевая собственность на землю.

Принятый в 1991 году Земельный Кодекс РСФСР впервые ввел разделение земли по 7 категориям целевого использования (сельскохозяйственного назначения / промышленности / населенных пунктов / лесного фонда и т. д.).

Принятая в 1993 году Конституция РФ гарантировала гражданам право частной собственности на землю.

В 2001 году, после длительных согласований, был принят новый Земельный Кодекс. Основные положения Кодекса предусматривали:

введение в гражданский оборот земель промышленности и поселений (~2 % земельного фонда, однако наиболее экономически значимые)
принцип единства объекта недвижимого имущества, то есть строения и земельного участка, на котором оно стоит (дало право промышленным предприятиям на выкуп занимаемой ими земли)
возможность однократного бесплатного переоформления в частную собственность ранее предоставленных гражданам земельных участков.

В 2002 году отдельным законом были введены в оборот земли сельскохозяйственного назначения.

Земля сельскохозяйственного назначения

Приватизация земель сельхозназначения являлась наиболее спорным моментом земельной реформы в России; попытки правительства легализовать частную собственность на землю в 1990-х блокировались Госдумой. В связи с этим, приватизация с/х земель, вплоть до принятия в 2002 году закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулировалась Указами Президента РФ.

27 декабря 1991 года был принят Указ Президента России № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», который (вместе с Постановлением Правительства РФ № 86 от 29.12.1992) предписывал:

колхозам и совхозам — в срок до 1 марта 1992 г. принять решение о переходе к частной, коллективно-долевой и другим формам собственности;
всем членам колхоза и работники совхоза, в том числе и ушедшим на пенсию, предоставить право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.

В результате около 12 миллионов человек стали собственниками земельных паев (долей), дающих в сумме право на более чем 115 миллионов гектаров сельскохозяйственных земель.

В 1995-96 гг рядом Указов и Постановлений было уточнено какие именно операции могли осуществляться с земельным паем (долей) — в частности, внесение в уставной капитал, аренда, продажа и т. д.

С 2001 года приватизация дачных участков стала возможной на основаниях, прописанных в Земельном Кодексе — то есть, путем выкупа земли в собственность по ставкам, установленным местными органами власти.

В июне 2006 года был принят закон № 93-ФЗ (Дачная амнистия), установивший упрощенный порядок приватизации дачных участков. Согласно положениям этого закона, в бесплатном (и упрошенном) порядке можно приватизировать дачные участки, полученные до 2001 года. Срок бесплатной приватизации — до 1 марта 2018 года.

Итоги

По состоянию на 2015 год в частной собственности находилось 133,4 млн га земель, что составило 7,8 % земельного фонда страны.

В июле 2017 года был выпущен доклад ЦСР «Земля для людей», согласно которому несовершенство земельного законодательства стало барьером на пути устойчивого развития страны. Из проблем, в частности, отмечалось что:

1) 90 % земель с/х назначения и населенных пунктов, находящихся в госсобственности, до сих пор не разграничены между РФ / субъектом РФ / муниципалитетом — что препятствует вводу этих земель в оборот (не проведено межевание, то есть фактически не разграничены);

2) менее 50 % участков, поставленных на учёт в Государственном кадастре недвижимости имеют границы, установленные в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства;

3) ввиду отсутствия границ участков, признаваемых государством, осуществление сделок купли-продажи или получение кредитов под залог и т. д. затруднено;

В качестве мер по исправлению ситуации экспертами ЦСР была рекомендована постановка на кадастровый учёт, за государственный счет, всех земельных участков, и разграничение прав на землю, находящуюся в госсобственности, с передачей основной части в муниципальную собственность.

К иным проблемам поведения реформы относились сложности с обработкой земли: отсутствие необходимой техники, доступа к дешёвым кредитам (либо невозможности выплаты таковых, что вело к банкротству), а также противодействие со стороны местных властей и в некоторой степени — самих колхозников.

Сегодняшние реалии

Так и жили, пока мама по привычке не решила обменять квартиру. Район у нас был спокойный, все изменилось года три назад. Район облюбовали бомжи и любители «горячительных напитков».

Мама вечерами стала побаиваться выходить из дому. И пока я был в поездке, решила подыскать вариант обмена. Но оказалось не все просто, трудно обменять или продать квартиру обременяемую «отказниками».

Я решил изучить вопрос, и понять, все ли так хорошо в приватизации. Признаюсь честно, результаты меня не обрадовали, и я начал жалеть, о решении приватизировать нашу квартиру. По закону, даже если я ее продам, люди, прописанные в квартире на момент приватизации, и написавшие отказ имеют право пользоваться квартирой без ограничения срока, то есть пожизненно.

Проще говоря, моя мама или мой брат (который поругался с мамой и уехал жить куда-то на Дальний восток), если надумают, то могут спокойно вернуться в эту квартиру. Известны случаи когда даже суд был на стороне «отказника». А этот факт существенно снижает стоимость квартиры. Даже риэлторы не хотят браться за такие квартиры.

До приватизации, я мог просто найти желающих на переезд в этот район, из числа обитателей государственных квартир. Желающие всегда были, район, несмотря на немного «дурную славу» находится практически в двух шагах от центра и в парковой зоне.

Теперь же я либо теряю при продаже, либо мне предлагают мягко сказать неравноценный обмен. Помимо этого есть и ряд других минусов в приватизации.

И что же в итоге

В 1991 году Россия была второй экономикой планеты – 20% мирового ВВП производилось в нашей стране. По многим позициям мы выходили на 1 место. По прогнозам аналитического центра Абрамова М.А., если бы приватизации не было, то рост экономики составил бы минимум 300%.

Как заявляет Колганов Андрей Иванович, заведующий лаборатории сравнительных исследований экономического факультета МГУ, даже в 2018 г. Россия еще не достигла уровня 1990-1991 гг. по производству. То, что сегодня говорят, что мы увеличили объемы в 2-3 раза – это формальный расчет, относительно цифр, после развала. На самом деле объем изготовления продукции в реальном секторе экономики (не сырьевом) в 2018 г. составляет лишь 4% от масштабов 1991 г. Например:

металлорежущие станки – 5%;
тракторы – 4%;
экскаваторы – 6%.

Это практически ничего. Потери громадные. Они оцениваются в 3 триллиона $.

Если говорить о денежном этапе, когда приватизировались предприятия сырьевого комплекса, то и тут ситуация ничуть не лучше. Потанин организовывал залоговые аукционы. По словам А.Б. Чубайса, они были нужны для поднятия рейтинга президента Ельцина, который составлял всего 2%. Было решено, что если срочно не сделать приватизацию, то на выборах победят коммунисты.

Путем аукционов в 1995 г. было приватизировано 12 крупных производств.

Таблица 1. Основные лоты

Предприятие	Доля, %	Сумма,
млн $	млрд руб.*
Норильский никель	51	170,1	772,37
Мурманское морское пароходство	23,5	4 125	18 730,39
Лукойл	5	141	640,24
ЮКОС	45	159	734,07
Сургутнефтегаз	40,12	88,9	410,43
ОАО «Мечел» (Челябинский металлургический комбинат)	15	13	60,02

Госкомимущество подсчитало, что общая вырученная сумма была меньше, чем прибыль, которую эти производства получали ежегодно, и составляла всего 1% от балансовой стоимости. Аналитические изыскания Степашина С.В. показали также, что:

занижение цен на аукционах 1997-1998 гг. привело к потерям в 115 млрд руб.;
итогом нарушений при продаже 85% акций ОАО «Восточная нефтяная компания» в 2002 г. стало недополучение казной в 425 млн $, или 13,3 млрд руб.;
при продаже ОАО «Тюменская нефтяная компания» в 2003 г. ее стоимость была уменьшена на 920 млн $, или 28,2 млрд руб.

И так по всем организациям. Другими итогами приватизации можно считать:

Приватизация для всех. 30 лет спустя

Возврат права после деприватизации

Выгоды приватизации жилья

Причины и источники приватизации в России

Чего стоит ваучер сейчас?

Популярные публикации в разделе Рынок недвижимости — Санкт-Петербург

Дарственная на квартиру — плюсы и минусы

2020-й год может сильно ударить по рынку апартаментов — эксперт

Невский район — инвестиционно-привлекательная часть города

Как изменились цены на жилье вблизи Охта-Центра и Лахта-Центра за 10 лет

Локация у метро «Улица Дыбенко» на пороге взлета цен на первичном рынке